日前 ，位于南京雨花区的小产权房项目七彩星城在售楼处贴出 ，?该项目已经拿到土地证? 。这就意味着七彩星城小产权房获得?转正? 。对此，有业内人士对《每日经济新闻》记者表示，该项目建设时的土地性质是集体土地 ，开发建设的房源自然也就是小产权房。然而 ，国土部2011年4月曾规定，对于已经建好或者已经售出的小产权房 ，不得办理土地登记 ，不允许以任何方式补办土地审批手续。
小产权房获准?转正?
日前，家住在南京河西七彩星城的宋**收到一条物业公司的短信通知她的房子可以拿到土地证了 。宋**对《每日经济新闻》记者介绍 ，2007年5月她在七彩星城买了一套70多平方米的房子 ，购买价格为3700元/平方米 。买的时候，开发商承诺两年之内就可以办到土地证 ，如果办不到土地证 ，开发商会给业主500元/平方米的赔偿，但是土地证一直拖到现在等了近5年才办下来。
对七彩星城的转正问题 ，《每日经济新闻》记者采访了一位项目工作人员 ，他对记者说，?七彩星城确实转正了，但是还需要一段时间业主才能拿到证件 。为了转正 ，开发商拿出了一个多亿补交土地出让金 ，业主不需要为转正掏钱，只需要缴纳办证的费用 。?
据了解 ，位于南京雨花台区油坊桥汪家村的七彩星城占地82847平方米 ，总建筑面积197471.47平方米，项目于2007年正式开盘销售 ，当前大部分房源已经交付。
在七彩星城的业主们看来 ，这一转正就能让房子升值不少 。宋**给记者算了一笔账，按照目前七彩星城周围9000元/平方米的二手房价格计算 ，一套房子至少赚几十万元 。
?七彩星城转正后 ，房价上升犹如火箭般的速度。?南京365地产家居网一位工作人员对 《每日经济新闻》记者介绍说，?2007年七彩星城开盘时售价为3600/平方米 ，即使是二手房的升值幅度也是惊人的 。?
上述工作人员对《每日经济新闻》介绍说 ，?七彩星城大多数业主都是买房投资的，所以该项目转正后这些投资客的受益可想而知 。?为了证实该工作人员的说法，记者走访了七彩星城周围的房产中介后发现有大量的七彩星城业主对外出售房源。?前段时间听说转正后 ，就有很多七彩星城的业主过来登记对外出售房源 ，而且出售的价格和新房源相差无几 。?七彩星城附近房产中介的工作人员对《每日经济新闻》记者说 。
?如果七彩星城能够转正，那么其余类似楼盘也都将争相转正。因为七彩星城转正后的利益对这些楼盘将会起到刺激作用。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说 。
或涉嫌违规
??七彩星城当时开建所用土地为集体用地 ，按照国土部门的政策 ，在集体用地上开发商品房本身就属于违规建筑，所以这种商品房是不可能拿到土地证的 ，但是南京七彩星城项目如今拿到了土地证 ，有可能涉嫌违规操作 。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。
对于质疑，南京国土资源局一位工作人员在给 《每日经济新闻》记者发来的一份资料显示 ，2003年8月 ，南京市政府决定在全市范围内开展全面清理处置集体土地房地产专项行动，为了妥善处理历史遗留问题 ，对2003年8月之前的集体土地房地产项目 ，符合房屋质量标准并通过规划审查的，在落实查处责任的前提下，可依法补办建设和土地等手续 ，七彩星城项目就是当时通过了审查 。并且七彩星城项目在2007年8月办理了土地征用手续 ，2010年11月申请办理了土地出让手续，最后经过市政府批准 ，并按规定补交了土地出让金 ，经过一系列的手续后，才取得了国有土地使用证 。?该项目是补办土地出让手续 ，并不是外界所说的小产权房转正。?
就南京国土部门的解释 ，一位业内人士对《每日经济新闻》记者说，?如果七彩星城项目可以转正 ，那么南京可以转正的小产权房那就太多了 ，据了解南京的小产权房项目有接近两百个，如果这个口子放开了 ，那不是违背了国家相关政策吗？?
对于南京为何允许七彩星城这样的小产权房转正 ，一位不愿具名的业内人士对《每日经济新闻》记者说，?这里面蕴含了太多的利益 。这种利益，除了投资者的利益 ，地方政府也会获得可观的财政收入 ，在目前房地产市场不景气的环境下，开发商上交的巨额土地款 ，对地方土地财政是一笔可观的收入 。?
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小产权房仍存风险
2月16日 ，在广州召开的全国推进构建国土资源执法监管共同责任机制座谈会上，国家土地执法监察局局长李建勤明确表示 ，国土资源部已下发关于农村集体土地确权登记文件 ，明确规定城市户口的人不能到农村买宅基地或小产权房，小产权房不予确权登记 ，不受法律保护。此外 ，李建勤还说，去年国务院已经成立了小产权房清理小组 ，清理小组由国土资源部和住建部牵头 ，下一步国家将按照积极稳妥原则，清理小产权房 。
?这个最新信息再次表明国家在小产权房上的政策，所以南京七彩星城转正可以说存在一定的风险 。?一位业内人士对《每日经济新闻》记者说。
目前我国在处理小产权房事件上 ，还缺乏完善的法律法规 ，此次国土部明确要求，城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或?小产权房?等违法用地 ，不予确权登记 。直接指向已建 、在建和已售的小产权房 ，这意味着类似于南京七彩星城这样的小产权房仍然存在一定的变数，如果不能妥善解决 ，投资这样的小产权房是无法保证购买者利益的 。
虽然不时有地方政府称 ，在不违反土地利用总体规划的前提下，可以在补办相关的手续后 ，给小产权房?转正?。但在对小产权房相关个案的处理中 ，国土部门仍然出手?强硬?。
在2010年5月国土部公开挂牌督办的4起国土资源违法案件中，有两起涉及违规建设小产权房 ，即北京市怀柔区杨宋镇出手集体土地建房案和辽宁省沈阳蒲河湾农业科技有限公司违法租用集体土地建房案 。相关部门均对违章建筑立即叫停 ，责令开发商停止对外销售，并采取停电 、停水措施；对已划分地块对外出租土地待建的，责令退还土地 。
2018小产权房最新政策
1《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》早前发布 ，其中明确了相关工作的重大政策问题。
前不久 ，国土资源部召开通气会表示，将力争在明年年底前基本完成全国农村集体土地的确权登记发证工作 ，并明确制定出小产权房最新政策 ，小产权房不得登记发证 。目前，农村集体土地的确权登记已完成70%-80% 。
2《意见》提出 ，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为 ，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
3《意见》明确规定 ，“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地 、农民住宅或‘小产权房’等违法用地 ，不得登记发证 。对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任 ” 。
4对于在确权登记中出现的土地纠纷矛盾 ，朱留华称 ，农村集体土地确权登记的原则是纠纷矛盾不调解完，将不予以登记发证。朱留华称，目前在全国范围来看 ，城乡接合部的土地登记确权发证工作做得很好 ，将为农民合法维权提供依据 。
5《意见》规定，对于“撤村建居 ”后 ，未征收的原集体土地 ，只调查统计，不登记发证 。调查统计时在新建单位名称后载明原农民集体名称 ，以给国家下一步出台相关法律政策后妥善处理该问题提供依据。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋 ，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发 ，而是由乡政府或村政府颁发 ，亦称“乡产权房” 。
“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓 。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证 ，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分 ，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的 。按照国家的相关要求，“小产权房 ”不得确权发证，不受法律保护 。
产权解释
对小产权的解释归纳起来主要有3种解释 ，面临整治的小产权房 ，指的是下面的第三种。
第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权 ，购房人的产权叫小产权 ，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的 。
第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权 ，要补缴土地出让金的叫小产权 。按这种解释普通商品房就是大产权房 ，经济适用房就是小产权房。
第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权 ，国家不发产权证的 ，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权 ，乡产权并不构成真正法律意义上的产权 。
第一种和第二种解释的小产权是合法的 ，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确 。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议 ，而且拿不到真正法律意义上的产权证。
特征
从价格看 ，小产权房价格只有同样位置商品房价格的40%至60% 。
从住房形态看，一样是普通住宅 。
从买卖手续看 ，没有缴纳商品房买卖的契税。
从使用成本看 ，物业费便宜 、水电费便宜、采暖费便宜 。
从物业管理看，由乡政府指定的开发商成立物业管理机构进行管理或是没有物业管理等 ，服务管理水平不是很高 。
有些单位自筹资金建的房子 ，也是小产权。约有30%左右的消费者购买小产权项目是出于投资的考虑。
业内人士傅硕指出，虽然表面看小产权项目由于没有产权证而无法交易 ，但在实践中 ，其二手房交易也比较活跃，此时一般采用的是双方当事人默认原则 。只是这样一种交易缺乏法律上的公信力 ，一旦出现交易纠纷 ，在寻求法律保护时会遇到更多障碍 。
参考资料：
小产权房合法化？老百姓该何去何处！
